Đã qua giai đoạn khó khăn

Nhìn lại thị trường năm 2023 và dự báo năm 2024, ông Lê Văn Bảo (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – VARS) chia sẻ về hiện thực không mấy vui vẻ: Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023, là gia đoạn khó khăn nhất kể từ năm 2018.

Những nguyên nhân chính dẫn đến giai đoạn khó khăn này đầu tiên là do lạm phát tăng cao khiến cho chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên, dẫn đến giá bán bất động sản tăng cao. Điều này khiến cho nhu cầu mua nhà ở của người dân giảm xuống.

Cùng với đó là lãi suất ngân hàng cũng tăng cao khiến cho chi phí vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản và người dân tăng lên. Các doanh nghiệp bất động sản vì vậy khó khăn trong việc huy động vốn, và người dân khó khăn trong việc mua nhà ở bằng vốn vay. Chính sách siết chặt tín dụng bất động sản được chính phủ đã ban hành nhằm kiểm soát rủi ro trong thị trường khiến cho nguồn cung tín dụng bất động sản giảm xuống, dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc đa dạng nguồn vốn.

Ông Lê Văn Bảo đánh giá, tác động của những yếu tố trên đã khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 rơi vào giai đoạn khó khăn, các chỉ số của thị trường bất động sản đều cùng nhau đi xuống. Trung bình mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc tuyên bố phá sản.

Phần lớn các doanh nghiệp đều phải đối mặt nhiều hơn 1 vấn đề như sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô dự án, cắt giảm lương thưởng, tái cấu trúc, thậm chí là tuyên bố phá sản.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch bất động sản trong 12 tháng năm 2023 giảm 26,9% so với cùng kỳ năm 2022. Giá bán bất động sản tháng 12 năm 2023 giảm trung bình từ 5-10% so với cùng kỳ năm 2022. Còn theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, trong năm 2023 có đến 1.160 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

Đánh giá về mặt bằng chung của thị trường bất động sản, ông Lê Văn Bảo cho biết, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng khi vẫn duy trì sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, thì cơ bản bất động sản năm 2023 đều cho thấy sự giảm sức hút, đánh mất vị trí cao trong bộ sưu tập đầu tư của khách hàng/nhà đầu tư so với những năm trước đó.

Chu kỳ mới của ngành bất động sản bắt đầu từ 2024

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản năm 2024 sẽ dần đi vào ổn định và bức tranh toàn cảnh có thể sẽ khởi sắc hơn. Chính phủ đã có những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản như giảm thuế VAT đối với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; giảm lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; hỗ trợ cho vay xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Những chính sách này sẽ giúp cho thị trường bất động sản phục hồi. Bên cạnh đó còn ban hành các chính sách như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bắt động sản đã được thông qua; trình Quốc hội xem xét để thông qua tại kỳ họp Quốc hội thời gian tới dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi). Khi 5 Luật này có hiệu lực sẽ là bước thay đổi rất lớn tác động mạnh làm tăng nguồn cung cũng như điều tiết giá thị trường phù hợp với đa số người dân hơn.

Có rất nhiều cơ sở để nhận thấy 2024 sẽ là một bước ngoặt gần như bắt đầu lại của thị trường bất động sản. Tác động của nền kinh tế chung là yếu tố đầu tiên khi kinh tế 2024 được dự báo sẽ phục hồi tốt hơn 2023. Mặt bằng lãi suất đã tương đối thấp nhưng vẫn sẽ tiếp tục giảm. Đây là hai yếu tố cực kỳ quan trọng đối với tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản. Cùng với đó là “nút thắt” nguồn vốn cũng sẽ dần được gỡ bỏ khi Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15% trong năm 2023, sửa đổi các cơ chế chính sách theo chiều hướng tạo thuận lợi hơn, đơn cử như Thông tư 06.

Quan trọng là các hành vi vi phạm trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại cơ bản đã được giải quyết. Hiện đã chuyển sang giai đoạn đền bù cho các nhà đầu tư, lượng trái phiếu phát hành dần được hồi phục. Tín hiệu này phần nào làm an tâm các nhà đầu tư cũ và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư mới, lấy lại sự minh bạch trong ngành bất động sản.

Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết thêm, các quy hoạch chủ yếu về tăng tỷ lệ, quy mô đô thị hoá tại 2 thành phố lớn sẽ hoàn thành trong năm 2024. Song song với đó là hạ tầng được đầu tư và tu sửa, các tuyến đường cao tốc được xây dựng thêm là một tín hiệu tốt thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Đứng trước nhiều cơ hội nhưng sẽ vẫn có thách thức đi kèm, buộc các doanh nghiệp phải biết nắm bắt thời cơ. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư phải biết lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về yếu tố pháp lý, phù hợp với khả năng tài chính. Đặc biệt, cần chọn các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín cũng như tránh tâm lý đám đông làm ảnh hưởng đến quá trình đầu tư”, Tiến sĩ Võ Trí Thành chia sẻ.

Nguồn: Kinh Tế Chứng Khoán